בפוסט הזה נשתדל לדבר על נושא התמחור של דירה להשכרה לשבת, שהוא נושא גדול ומעט מסובך, אך אנו ננסה לפשט את הדברים ככל שניתן.

כל תמחור של מוצר, בכל תחום הוא עניין קצת (או הרבה) מורכב, אבל בבסיסו של כל תמחור ניצבים שלשת העקרונות הבאים:

דירה להשכרה לשבת – עלות קבועה.

כדי לחשב את הרווח שלך, עליך לדעת בראש ובראשונה כמה הם העלויות הקבועות שלך. ניקח לדוגמא את ראובן. ראובן החליט שהוא רוצה לבנות דירה להשכרה קטנה, ולהשכיר אותה לשבתות, חגים וכדומה. (כמובן שראובן מפרסם באתר דירה לשבת, וגם אתם יותר ממוזמנים….)

נניח כרגע בצד את ההשקעה הכספית הראשונה אותה הוציא ראובן (בניית היחידה, מטבח, ריהוט, וכן הלאה) וננסה לאמוד את העלויות מכאן והלאה.

כדי להתאים את הדוגמא גם למצב בו הסב ראובן דירה קיימת בבעלותו לדירה להשכרה לשבת, ולא בנה דירה כזאת מאפס, נניח בצד גם עלויות חודשיות קבועות של משכנתא, החזרי הלוואות, וכדומה.

כעת עושה ראובן את החישוב הבא- מהם העלויות הקבועות, שאשלם, ללא קשר למצב הדירה, מושכרת או לא.

כמובן שראשונה בקטגוריה הינה הארנונה. הארנונה הינה תשלום דו חודשי קבוע שעל כל בעל נכס (דירה ,חנות, משרד, וכן הלאה) לשלם לרשות העירונית. אמנם יש פטור מארנונה על נכס ריק, אבל אנו מקוים, וכך גם ראובן, שהנכס לא יעמוד ריק חצי שנה והלאה…

אחרי הארנונה מגיע עניין הביטוח. ביטוח אינו בהכרח רק כשמתגורר מישהו בדירה, (שאז מומלץ מאוד לעשות ביטוח על הנכס, אך לא ניכנס לזה כעת) אלא גם במקרה שהדירה עומדת ריקה. פיצוצי צנרת (גז, מים) עלולים לקרות בכל מצב. גם אם ראובן מיודענו ינתק את הבית מחשמל, מים ,וגז, עדיין שריפה שתפרוץ בבניין, או נזילה מגג/ קומה עליונה עלולים תמיד להתרחש. כך שביטוח משלם ראובן מיודענו מידי חודש בחודשו.

לעיתים ירצה ראובן גם באבטחה של הדירה להשכרה שלו. הרי לא תמיד הדירה מושכרת, וראובן לא נמצא בה כל הזמן כמו בדירתו הרגילה. כך שכדי להרגיע את עצמו, מחבר ראובן מערכת אזעקה למוקד אבטחה חיצוני, והוא רגוע מפני אפשרות של פריצות, גניבות וכדומה.

ועד בית. גם כאשר דירה עומדת ריקה בבניין חלים עליה חובות ועד הבית בהתאם לתקנון הבית המשותף. נשים לב גם כי חוץ מעלויות ועד הבית השוטפות שכוללות בדרך כלל נקיון, טיפוח הגינה וכדומה, לעיתים ישנם גם הוצאות בלתי צפויות, כגון תיקון פתאומי, מעלית שמתקלקלת וכדומה, או הוצאות צפויות אך שאינם נכללות בדרך כלל בתחשיב החודשי, כגון צביעת הבניין אחת לכמה שנים, חיזוק יסודות, וכן הלאה.

את כל הדברים האלה מחשב ראובן, וכך הוא יודע מה היא עלותה החודשית של הדירה להשכרה לשבתות שלו, בין אם תושכר ובין אם לא.

המספר שיוצא – הוא העלות הקבועה. זוהי העלות הראשונה שאותה נכניס לחישוב שלנו.

דירה להשכרה לשבת

דירה להשכרה לשבת – עלות משתנה.

המספר הבא שנכניס לתחשיב הוא כמובן העלות המשתנה. עלות משתנה כשמה כן היא, משתנה מתקופה לתקופה ואינה אחידה כמו העלות הקבועה.

למשל- הוצאות כמו חשמל, מים , גז (במידה ויש) הינם עלויות משתנות. אם הדירה מושכרת לשבת תהיינה עלויות, ואם היא תעמוד ריקה- לא.

פרסום הדירה- גם כאן ירצה ראובן לפרסם את דירתו מעת לעת בעיתונות או באתרי אינטרנט, יהיה עליו לשלם את הוצאות הפרסום.

כנ”ל במקרה שראובן משלם למנקה שינקה אחרי שהשוכרים עוזבים, או כביסות שיאלץ ראובן לעשות אחרי כל השכרה של הדירה לשבת, וכדומה. אלו הם העלויות המשתנות.

אגב, וכאן חשוב להשים לב, לעיתים אנו נוטים שלא לחשב את הזמן שבו התעסקנו בדירה, בהשכרה שלה לשבת, בטיפול בה אחרי שהשוכרים עוזבים, וכדומה.

כלל בסיסי בחיים מלמד שזמן = כסף. כלומר, הזמן שאתם משקיעים סביב הדירה הוא גם בעל ערך ועליכם לוודא שאתם מקבלים נגדו תמורה בדיוק כמו שאר ההוצאות שלכם על הדירה. אין הכוונה להתחיל ולחשב כל דקה ודקה, אך אם אתם רואים שההתעסקות סביב הדירה לוקחת מכם זמן , (גם על חשבון זמנכם החופשי) הרי שעליכם להוסיף זאת לעלויות המשתנות שלכם.

שולי הרווח

כאן אנו מגיעים לנקודה השלישית והחשובה, כמה יהיו שולי הרווח. למי מבנינו שלא מכיר את המושג נסביר כי שולי רווח הם  סך הכסף (בהגדרה פשוטה וכוללנית מבלי להיכנס לסוגי שולי הרווח הקיימים כיום) שמוגדר כהכנסה אחרי ניכוי ההוצאות.

כלומר, נניח וראובן השכיר את הדירה לשבת שלו 4 פעמים בחודש. ונניח כמו כן, כדי לפשט את המספרים, כי ראובן דורש לכל שבת סך של 100 שקלים. אם כך, הכנסתו הכוללת של ראובן בחודש זה עמדה על 400 שקלים.

כעת מוריד ראובן את המספרים שכבר יש לו- העלויות הקבועות החודשיות- שנניח לצורך הדוגמא כי הן עומדות על 50 שקלים בחודש, ואת העלויות המשתנות כפי שהיו, שנניח הם גם 50 שקלים לכל החודש.

אם כך עומדים שולי הרווח מתוך ההכנסות על 300 שקלים בחודש. (מסכום זה נוריד גם את המיסים השונים שבהם מתחייב ראובן, אך לא ניכנס אליהם כעת).

נשתמש בחישוב זה גם כדי לחשב את סכום המינימום אותו חייב ראובן להרוויח בחודש ;

לצורך הדוגמא נבחן חודש אחד, ולכן ימי ההשכרה שלנו הם 4 (4 שבתות).

נחלק את העלויות ב 4- וזהו מחיר המינימום לשבת. למשל: אם העלויות בחודש הם 100 שקלים, נחלק ב4 שבתות- מחיר המינימום הוא 25 שקלים לשבת. פחות ממחיר זה- הדירה בהפסד, ולכן זהו סכום המינימום שעל ראובן לדרוש

דבר נוסף שאנו למדים מעיקרון שולי הרווח, הוא, שאותם יכול לקבוע ראובן לפי החלטתו, באחוזים מתוך העלויות הכוללות שלו. בדוגמא שהבאנו מקודם שולי הרווח הינם בעצם 75 אחוז מסך ההכנסות. כך שראובן יכול להחליט על מספר סופי זה, שתמיד יעמוד ראובן ברווח של 75 אחוז. כך שאם מחר מתייקרת הארנונה- עדיין ימשיך ראובן לחשב את את האחוזים כפי שהחליט, ולהישאר תמיד ברווח של 75 אחוז.

איך להחליט על שולי הרווח בדירה להשכרה לשבת?

כאן אנו מגיעים לישורת האחרונה- כיצד אחליט כמה עלי להרוויח, או במילים אחרות- מה יהיו אחוזי שולי הרווח שלי מהשכרת הדירה לשבתות.

אז דבר ראשון, שבו עם עצמכם והחליטו מהו הסכום שבעבורו שווה לכם להשכיר את הדירה שלכם. זהו דבר אינדבדואלי מאוד, ולכל אדם יש סכום אחר שמבחינתו הוא רווח, והוא שווה את הזמן והמאמץ שלו. אחרי שהחלטתם על סכום כזה, תמיד טוב להסתכל על מודעות דומות באזורים דומים לשלכם ולקבל מושג לגבי המחיר. אם המחיר בשוק נע סביב מספר מסוים, לא כדאי לדרוש הרבה מעבר למספר זה.

תוכלו גם לנסות לצמצם בהוצאות לא חיוניות, או להציע לאורחים שלכם שירותים נוספים בתשלום, וכך תוכלו להגדיל את שולי הרווח שלכם.

תגובות

  • נעמה
    דווח

    מאמר מושקע ומקצועי ביותר! תודה על המידע החשוב.

  • אסתר
    דווח

    קבלתי מושגים חדשים שלא ידעתי. ממש תודה.

  • משכירה
    דווח

    עוד נקודה היא ביטולים. אם אורח מבטל ברגע האחרון, אחרי שאחרים כבר התעניינו בדירה וקבלו תשובה כי הדירה תפוסה – אם לא נמצא עכשיו מי שיבוא לדירה, מבחינה הלכתית המבטלים צריכים לשלם את מלוא הסכום.
    אם ממילא לא התעניינו אחרים בדירה – לכאורה הם פטורים מתשלום (בררנו את ההלכה וזו התשובה שקבלנו). אלא אם כן כבר נעשתה עבורם עבודה מיוחדת של הכנת הדירה, ואז עליהם לשלם את שווי העבודה.
    או שברור לנו שאם היו מודיעים לנו קודם – היינו משיגים שוכרים אחרים, והרגע האחרון הוא שגרם להפסד.
    השאלה היא מה עושים במקרה של ספק, אם ייתכן שהיינו מוצאים שוכרים אחרים אילו הודיעו לנו מוקדם יותר…

  • מוטי ז.
    דווח

    בנוגע לביטולים אני עשיתי שאלת רב והנושא לא תלוי בהיו מתעניינים או לא אלא האם הסברת לשוכר שאתה שומר לו ע”מ שבכל מצב ישלם ועדיף לבקש מקדמה ואז מבחינה הלכתית עשיתם קניין

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

התחבר

הירשם

אתחל סיסמה

אנא הכנס את שם המשתמש או כתובת הדוא"ל שלך, תקבל קישור ליצירת סיסמה חדשה בדוא"ל.